月別アーカイブ: 2017年11月

【住宅ローン延滞の対処方法】

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昨今、企業収益が過去最高を記録・・・とか、景気が上向いている・・・というニュースを見聞きすることも増えました。

その一方で、病気や離婚、失業などで住宅ローンの返済ができなくなるケースは減っていません。

通常、ローン滞納を放置すれば、強制執行されて自宅を競売にかけられてしまいます。

もしかしたら「自宅はあきらめるから競売でも何でもしてくれ!」と考える人がいるかもしれませんが、競売ではほとんどのケースで、落札額が時価の60~70%程度の低額になるため、ローン残額全部の補填が難しく、残債の支払いができない場合には裁判所に自己破産の申し止てをすることになります。

マイホームを手放してもローンから完全に開放されない・・・

かなりショックな状況ですよね。

なので、住宅ローンの支払いが困難になったら、競売を回避するために、なるべく早く別の対処をとることをおすすめします。

取るべき・・・というより、取れる可能性がある対応策は、

  • 任意売却
  • 個人再生

の2つです。

 

お金の悩みのイメージ

 

任意売却とは

 

自宅をあきらめて手放すことを容認するなら、競売にかけられる前に任意売却するという選択肢があります。

競売の場合には、手続きに則って落札されるとすぐに明け渡さなければなりません。

仮に居座ったとしても、強制執行によって追い出されてしまいます。

さらに、落札者が転売目的の業者の場合には、周辺に売り出し広告が配布されるため、近所に競売の事実がバレてしまうことも考えられます。

一方、任意売却は、借入先の金融機関の同意を得た上で、通常の不動産売買と同じように売却するため、市場価格に近い金額で売却できます

また、競売では、自宅の売却代金はすべてローン返済にまわされ手元には1円も残りませんが、任意売却ならば、売却代金の中から引越し代や当面の生活費として50万円程度は手元に残せますし、明け渡しの時期について相談できる可能性もあります。

さらに、一般的に任意売却後のローン残債は、不良債権として金融機関からサービサー(債権回収会社)に債権譲渡され、そちらと交渉することになりますが、サービサーは債権を額面の数%程度で買い入れているので、返済の減額などの条件変更には柔軟に対応してもらえることも多いです。

任意売却のメリットをまとめると、

  • 競売より高値で売却できる可能性が高い
  • プライバシーが保護される(他人に知られにくい)
  • 売却後の生活の準備ができる
  • 残債を無理なく支払うことができる

といったところでしょう。

任意売却では、自宅を手放すという点は競売と同じですが、競売よりも高額で売却できる分、生活再建がしやすくなりますし、近隣に知られることなく引越すことが可能なのです。

ただし、すでにローンの返済を数回延滞しているなら任意売却をなるべく急ぐ必要があります

金融機関は通常、滞納が始まると半年~1年程度で競売の手続きをとるため、それまでに任意売却を成立させる必要があり、買い手が見つかるまでに時間がかかると間に合わない場合があるからです。

裏技(?)的に、任意売却後も自宅に住み続ける方法として、リースバックがあります。

これは、売却した相手に家賃を支払って同じ家に住み続けるという制度で、主に、子供の学校などの理由で一定期間住み続けたい場合などに有効です。

売却先が不動産会社ならば、将来買い戻すことも可能になります。

 

個人再生とは

 

競売はもちろん、任意売却も自宅を手放して住宅ローンから開放される(残債の可能性が高いですが・・・)対処法ですが、個人再生はマイホームに住み続けながら住宅ローンを支払っていけるようにする債務整理方法です。

 

住宅ローンの支払い困難者の中には、消費者金融からの借入れや銀行カードローンなど高金利の借金を住宅ローンの返済に充て、その結果、借金で首が回らなくなったり、あるいは子供の教育ローンを組んで行き詰まったりしているケースも少なからずあります。

こうした、住宅ローン以外の負債が減らせればやっていけそうな場合には、住宅ローン特則付きの個人再生申し立てという制度を活用する手があります。

これは、裁判所を通じて債務を減額してもらう個人再生手続きの特則で、住宅ローン以外の負債を大幅に圧縮することで住宅ローンを支払えるようにして、結果的にマイホームを維持できる制度です。

減額される金額は負債の大きさによって違いがありますが、たとえば住宅ローン以外の負債が500万円以上1500万円以下の場合なら、最大1/5まで圧縮された金額を原則3年で返済することになります。(小規模個人再生)

ただし、減額されるのはあくまでも住宅ローン以外の負債だけなので、住宅ローン自体の返済額は変わりません。

なので、元々住宅ローン自体の支払いが破綻している場合はこの特則は利用できません。

 

住宅ローンの延滞相談はなるべく早く

 

本来は、ローンの支払いが苦しくなってきたら、実際に滞納する前に、借入れ金融機関にリスケジュールなどの相談をするのが望ましい対応です。

もちろん相談結果に関しては、金融機関によって対応はさまざま、また、相談者の収入の見込みや年齢などによって判断されますが、将来的に家計が回復する可能性がある場合には、返済期間の延長や一時的な猶予を認めてもらえたり、場合によっては利息を一部減額してくれることもあり、有効な対応をしてもらえる可能性があります。

金融機関に相談をしないままローン返済の滞納が数ヶ月続くと、「期限の利益の喪失」に関する通知が届きます。

これはつまり、住宅ローンを分割返済する権利を失うことなので、一括返済を求められます。

とはいっても、この時点で一括返済できる人は少ない(居ない?)でしょう。

実は、期限の利益を喪失すると、その後しばらくは音沙汰がなくなります。

だからといって、一切安心はできません。

滞納者の中には、通知が届いても、「支払いのことは考えたくない」とか「払えないから読んでも無駄」などと、開封すらしない人もいますが、それは厳禁です。

督促状は競売の前段なので、放置するのは絶対にダメ!

通知後ある日突然、裁判所から競売開始決定の通知や調査がやってきます。

そうなると残された時間は少ないです。

もちろん、督促状が届いたり競売開始決定が出たからといって、そこであきらめては損が増長するだけなので、大至急専門家に相談して、最良な手段をとる必要があります。

任意売却について相談したい

すでに住宅ローンを2~3ヶ月延滞していて何の対策もとっていない

競売開始決定通知が届いたが損をしたくない・あきらめたくない

などと悩んでいるなら、まずはオンラインの無料診断を利用してみてください。

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繰り上げ返済のワナ

 

住宅ローン破綻を避けるには何に気をつけるべきか、知っておくことは大切です。

もし、単純に収入が減ってしまったために返済が滞っているなら、前述したとおり、なるべく早く金融機関に相談することが望ましい対処法です。

一方、収入は減っていないのにローン返済に行き詰ってしまうリスクもあります。

一般的に、住宅ローンを早めに完済するために、繰り上げ返済をする人は多いですが、実はコレが住宅ローン破綻の呼び水になりかねないため、実行に当たっては十分に注意が必要です。

繰り上げ返済には、

  • 毎月の返済額を変えずに返済期間を短くする期間短縮型
  • 返済する期間を変えずに毎月の返済額を減らす返済額軽減型

があります。

繰り上げ返済イメージ図

 

期間短縮型のメリットは、

  • 総返済額を効率的に減らせる
  • ローンを早期完済できる

など、また返済額軽減型のメリットは、

  • 毎回の返済額負担を減らせる
  • 将来の収入減に備えられる
  • 将来の費用負担(教育費など)に備えることができる

などが考えられ、それぞれのライフスタイルに合わせて実行することで、有益な効果が期待できます。

しかし、当然のことながら、繰り上げ返済すれば手持ちの現金は減り、もしそんなときに急な出費が発生すると、「いまは手持ちが少なくて使えるお金がない・・・」という状況に陥りかねません。

もちろん住宅ローンも借金には違いないので、多くの人がなるべく早く返済してしまいたいと考えるのは無理もないのですが、ただ、一般的な住宅ローンでは、一度繰り上げ返済してしまえば、ローン自体は減らせるものの手持ち資金は流出してしまいます。

そして、繰上げ返済の効果が出るのは、返済額にもよりますが、往々にして十数年あるいは二十年以上先になります。

そうなると、一時的な判断で繰り上げ返済することは、常に預貯金が少なく生活が苦しい状況が長期間継続してしまうことにもなりかねません。

なので、繰上返済は必ず「余剰資金」で行わなければなりません。

言い換えれば、間違っても「生活資金」を返済に充ててはダメだということです。

そもそも住宅ローンの返済は、通常の返済であろうと、繰り上げ返済であろうと預貯金とのバランスが重要です。

そういった意味では、「ご利用は計画的に」というのは、消費者金融だけでなく繰り上げ返済の利用にも当てはまるのかもしれません。

 

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