【家賃の滞納にも時効がある!】

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賃貸住宅

滞納している家賃(地代)などの債務には時効があり、5年経つと消滅してしまいます。

民法では、ある権利を一定の期間行使せずにいた場合には、もはやその権利は行使されないと信じた相手方や第三者の期待を保護するために、その権利を消滅させてしまう「消滅時効」という制度が定められています。

そして、家賃・地代などの賃料は、一般的に月単位あるいは年単位など期間を定めて一定額を支払うと定められているため、「年又はこれより短い時期によって定めた金銭」とみなされ、短期消滅時効に該当し時効期間は5年とされているのです。

つまり、賃借人が滞納している家賃に対して、貸し手側が賃料請求権を行使しない期間が5年間継続すると、滞納賃料を請求できなくなってしまうのです。

【家賃の時効の起算点】

家賃の時効は5年で完成するのですが、いつの時点から5年か、というと、支払期限の日の翌日からカウントします。
つまり、最後に家賃を支払った翌月の支払い日の次の日から5年経過した日が時効完成の日ということです。
ただし、もちろん一度にすべての滞納家賃の支払い義務が消滅するわけではなく、あくまで支払期限から5年が経過した部分のみが消滅します。

要するに、数ヶ月間滞納を続けた場合には、5年後に1ヶ月ずつ時効を迎えるということです。

時効の中断とは?

家賃の時効が完成する期間は、賃料支払時期から5年だとお伝えしましたが、下記の場合には時効が中断、つまりリセットされてしまいます。

  • 貸し手が訴訟、調停等を起こした場合
  • 貸し手が差押あるいは仮差押の申し立てをした場合
  • 借主が滞納家賃を承認した場合

これらの行為が行われると時効が中断し、その後時効期間は10年に伸長されます。

※一般的に、賃貸住宅の大家さん(貸主)が家賃の受取人だと考えられますが、入居時に家賃保証会社と契約を結んでいる場合には、滞納家賃の債権者は保証会社ということになります。

これは、もし入居者(賃借人)が家賃を滞納した場合には、大家さんに対して保証会社が滞納分を立て替えて支払うためです。

保証会社のスタンスにもよりますが、3ヶ月滞納が続くと強制退去を命じられるケースが多いようです。

【家賃の時効は自分で完成させる!】

家賃の滞納から5年が経過し、時効の中断事由に該当しなければ時効成立!・・・と思いがちですが、実はそれだけでは時効は完成しません。
消滅時効が完成するためには、時効を主張する者が、消滅時効を援用する必要があります

援用とは何か?というと、時効によって利益を受ける者が、その利益を享受する意思を表示すること、つまり「消滅時効を利用する」ということを主張すること。

要するに、家賃を5年以上滞納した人が時効の権利を得るためには、大家さんに対して自ら「時効を利用します!」と主張して、初めて時効が完成するということです。

民法では、例えば人からお金を借りている人が、時効期間の満了後であっても、お金を返したいという意思を尊重しているため、時効の援用がない場合には裁判では時効の効果を前提にすることができない、とされています。

消滅時効の援用の方法については特別な手続は求められていません。
消滅時効の対象となっている権利者に対して、消滅時効を援用する旨を表示すればよいだけです。

とは言うものの、口頭ベースの話では後々、言った言わないの紛争が生ずることは必至でしょう。
なので、一般的に消滅時効を援用する場合には、配達証明付きの内容証明郵便で、時効援用の旨を記載した書面を郵送するという方法がとられます。

→時効の援用についての詳細はこちら

ただし、家賃の時効について安易な判断は禁物です。
特に、時効の援用に関しては、時効中断の要件である「債務の承認」と裏腹の関係にある行為とも言えるでしょう。

債権者や裁判所から書類が届いても、自分で判断して返信してはダメ!
それだけで、時効の援用ができなってしまうこともあるんです!!

大家さんや家賃保証会社、あるいは裁判所からの督促状がきたら、迷わず法律・法務のプロに相談してください。

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